Da appartamento a casa vacanze, il business edile

Negli ultimi anni il mercato del business edilizio legato alle vacanze ha raggiunto un punto di svolta anche in Italia. I proprietari di diverse case o appartamenti hanno deciso di mettere a disposizione dei turisti, i propri alloggi per brevi o lunghi periodi. Il mercato a cui si fa riferimento comprende B&B e casa vacanze in cui giovani, famiglie o coppie fanno affidamento per le loro vacanze.
Per rendere questi ambienti impeccabili, a volte, è necessaria una ristrutturazione per poter ospitare turisti di ogni nazionalità e farli sentire a casa. Chiunque può diventare un potenziale albergatore, seguendo le normative che possono variare a seconda della città o della regione dell’immobile.

Da casa a B&B

Le procedure
L’attività di albergatore può essere molto redditizia e stimolante. Ristrutturare e mettere a disposizione un appartamento è un’occasione per investire sul futuro. Alcuni interventi, però, richiedono necessari e importanti interventi burocratici per rispettare le normative vigenti.
Trasformare un immobile in Bed & Breakfast, Casa Vacanze o Affittacamere è strettamente legato al tipo di attività che si vuole intraprendere. Alcune strutture infatti necessitano di spazi comuni e sono da considerare come vere e proprie attività imprenditoriali. Il vincolo maggioritario è nel numero limitato di posti letto o la presenza del gestore all’interno della struttura.

Non tutti gli immobili sono adatti ad ospitare un B&B o una Casa Vacanze, principalmente per motivi tecnici. Per prima cosa bisogna prendere in considerazione la posizione della location: deve necessariamente essere posizionata in un luogo di grande affluenza turistica per attirare i possibili clienti. Inoltre la ristrutturazione deve essere progettata in modo tale da accogliere gli ospiti sia dal punto di vista dell’arredo che dalla fruibilità di spazi privati o condivisi. Iniziare un business in un luogo inadeguato sarebbe una perdita di tempo.

Trasformare casa in una casa vacanza

Gli aspetti burocratici
L’immobile destinato a diventare una location turistica deve essere conforme al regolamento edilizio del Comune e in regola con le normative igienico-sanitaria e di sicurezza in tema di abitazioni ad uso privato. Tutti gli impianti, elettrico, idraulico o di riscaldamento, deve essere a norma con relativo certificato di conformità.
Le singole Regioni definiscono i parametri per il numero e la dimensione massime delle stanze che possono ricevere gli ospiti. Generalmente il numero delle stanza varia da 3 a 6 per un numero totale massimo di posti letto tra 6 e 20. Le dimensioni delle camere singole variano tra gli 8 e i 9 mq per le camere singole e da 12 a 14 mq per le camere doppie. Dovrebbe essere presente almeno un bagno ogni tre stanze (con accesso all’acqua calda, lavandino, specchio, presa di corrente, water, vasca o doccia). Ci sono anche delle Regioni che non mettono dei vincoli all’arredamento. Di solito vengono richiesti un letto per ogni ospite, tavolo, sedia e comodino con lampada, armadio e cestino per i rifiuti.

Uno dei fattori più importanti è verificare che il Regolamento di Condominio permetta l’apertura di una struttura ricettiva extra-alberghiera. Se vige il divieto d’uso diverso da quello abitativo, non sarà possibile procedere (Sentenza della Corte di Cassazione 109/2016).
E’ importante sapere che le stime sul numero delle camere e dei mq possono variare in base alla Regione in cui si trova l’immobile.

Le autorizzazioni
Per procedere è necessario il rilascio da parte del Comune di appartenenza richiedendo i documenti per aprire un Bed & Breakfast o una Casa Vacanze.
Di norma, il primissimo passo sarà quello di procedere con la ristrutturazione dell’immobile per accogliere i tuoi ospiti. Ci piace ristrutturare può mettere a disposizione il suo staff di architetti e interior designer, oltre agli interventi burocratici richiesti dal Comune. Ad esempio, per le consuete pratiche edilizie di ristrutturazione ci sono la CILA o la SCIA. Dovrà essere anche aggiornata la planimetria catastale al termine dei lavori (nei casi in cui l’intervenuto richieda un cambiamento radicale sui locali).

Sarà necessario richiedere la SCIA per l’inizio dell’attività e, nello specifico, i documenti tecnici necessari e le planimetrie del progetto per la c.d. “SCIA turistica”. Tali documenti saranno poi consegnati al SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) per regolarizzare la posizione della struttura ricettiva extra-alberghiera. A seconda delle normative Regionali, il Condominio di appartenenza dovrà avere, per conoscenza, copia della SCIA.
L’apertura dell’attività di un B&B esercitata in modo occasionale, dal punto di vista fiscale, non necessita di una Partita IVA. Il proprietario è tenuto a rilasciare ricevuta non fiscale ma sarà soggetto solo a tassazione a fini IRPEF.